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賣屋須知 |
| 房東：冰焰 發表時間：2012-11-11 |
計 劃 階 段 １）在決定售屋後，第一件事是需為自己的房子定出價格，定價太高，乏 人問津，賣不出去；定價太低則虧了自己的荷包。要訂個合理價格需 參考附近同類型房屋。 ２）訂了房價之後，還要計算預估出售後要繳交多少土地增值稅及４％售 屋服務費，以便了解繳稅後還剩下多少錢。在計算土地增值稅時，需 同時評估是否可以適用自用優惠稅率，以及若是換屋時是否可以適用 退稅規定，如此透過事前的評估，可先做好節稅規劃，爭取自己最大 權益。 ３）以上兩項工作可以找信譽好、專業佳及熟悉當地行情的仲介公司代 勞。 銷 售 企 劃 在做好節稅規劃及估價訂價完成之後，可請仲介公司提供銷售企劃內容，包括： １）屋況整理建議 ２）出售訊息媒體曝光企劃 ３）屋主自住時帶買方看屋時間之配合 委 託 契 約 簽 訂 １）在委託仲介公司代理出售房屋之前，要貨比三家，除了做估價、增值 稅計算、規劃、銷售企劃之外，還需了解仲介公司的其他產品內容， 如對買方有無漏水保固，履約保證，產權調查審查、免費代辦房屋、 地價稅優惠稅率等等，其次，還需了解委託的房屋仲介公司經紀人是 否專業，可信賴？對出售房屋之生活圈是否了解？ ２）選擇了適合的房屋仲介公司後，在簽訂委託契約書時要了解委託內 容，是專任委託或一般委託，是否有賺差價條款？委託期間之權利、 義務內容如回報、收受定金…。 銷 售 期 間 可了解經紀人是否有幫助刊登售屋廣告，是否有聯絡買方及帶買方看房屋，買方反應如何？經紀人有無向你回報？若經紀人未做好上述的服務 ，可向其店長反映，以維護自身權益。 收 斡 旋 金 定 金 階 段 １）經紀人代收斡旋金後，屋主可考慮與自己預定出售價的差距，斟酌自 己可接受的價格，並要求經紀人向買方再協調價格，除了斡旋價格之 外，還要看買方付款條件是否合理，有無違反交易安全之風險。 ２）若接受了買方的價格，則可向經紀人簽收買方的斡旋金或定金，若是 斡旋金簽收之後即變為定金，若買方反悔不買，可沒收其定金，若自 己反悔不賣，則需２倍金額賠償買方。並需支付房仲公司約定之服務 費用。 簽 約 １）收了定金之後需依約定之時間、地點，備妥相關證件（如土地權狀正 本、建物權狀正本、身份證正本、授權書…）前往簽約。 ２）簽約時，要了解： ａ．付款條件、時間、方式、地點是否合理安全。 ｂ．買方貸款金額多寡。 ｃ．增值稅稅額概估。 ｄ．何時償還原賣方貸款金額及塗銷時間。 ｅ．代書身份是否為房仲公司專任代書。 ｆ．稅賦、歸屬（一般賣方繳增值稅，買方繳契稅、代費、登記規費 、火險費…）。 ｇ．賣方負擔之房屋瑕疵（如漏水）及產權瑕疵（如租約）之義務… 等事。 ３）完稅、塗銷時間可考慮自身的財務狀況，安排時間可依資金調配情況 訂定。 ４）交屋時間要在尾款給付同時對賣方較有保障，若買方要求提前裝璜， 則需填寫借屋裝修約定，不視為交屋。 用 印 證件一次備妥，避免多次往返。 完 稅 繳交增值稅、契稅後，代書即開始進行產權過戶手續，為擔保賣方尾款，賣方要請代書向買方要求簽立與尾款相同的商業本票。（本票需填妥給付對象、發票日、付款地點、義務人…）交代書保管，作為買方尾款之債權擔保。 交 屋 １）尾款給付同時辦理交屋手續，連同房屋稅、地價稅、管理費、水電、 瓦斯…等費用分算找補一併完成。 ２）賣方原有貸款塗銷可退火險保險費，可請代書辦理退費 |
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| 1 樓住戶：林文凱 發表時間：2013-04-01 |
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| 2 樓住戶：依卡 發表時間：2014-01-02 |
很多房屋仲介都是抓住消費者懶得比價就滿天喊價，等到消費者發現已經來不及 |
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